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嘉民中国区总裁黄伟告诉界面新闻记者

来源:http://www.miss-eager.com 责任编辑:凯发娱乐 更新日期:2019-07-15 11:31 字体:
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  从丧失了融资能力的B股市场解脱出来后,宝湾物流对国际物流巨头的追赶或许将更加迅猛。

  一份不为人注意的公告背后,中国物流地产格局可能将迎来迄今为止最大的变动。

  7月19日,深圳南山集团旗下的两家公司宣布合并——A股上市的南山控股(002314.SZ)宣布将通过换股的方式吸收合并B股上市的深圳赤湾石油基地股份有限公司(下称深基地B)。

  这次合并最大的意义是深基地B旗下的宝湾物流将借此登陆A股。根据计划,即每1股深基地B股股票可以换得3.4663股南山控股股票,为此南山控股 将发行接近8亿股A股股票。在换股吸收合并之后,深基地B将终止上市并注销法人资格,南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

  宝湾物流是南山集团的全资子公司,从运营的面积来看,宝湾物流是中国本土最大的物流地产运营商。根据戴德梁行公布的数据,截至2015年底,宝湾物流园区投入运营的总建筑面积为135万平方米,市场份额为6.6%,仅次于两大国际物流巨头普洛斯和嘉民。

  宝湾物流2003年进入这个市场,截至2015年底在12个城市拥有园区,总面积135万平方米,总体出租率为95%。此外,它还拥有7个园区在建,以及16个园区的项目储备。如果这23个项目能按计划完成,宝湾的建筑面积将翻两倍,达到417万平方米。

  宝湾物流的业务增长迅速,而且盈利能力极强。从2013到2015年,宝湾的业务收入从3.42亿元增加到4.84亿元,复合增长率达19.07%,净利润从1.28亿元增加到1.81亿元,复合增长率达18.77%。

  对于宝湾物流来说,进入A股无疑是获得了更好的融资渠道。其母公司自从B股上市后,从来没有通过配股和增发等股权方式融资,可以说B股基本丧失了正常的融资功能。

  众所周知,物流地产需要丰厚资本的支撑,在资本市场上,它的收益不高,但是足够稳定,这也是为什么众多养老基金、保险资金和主权基金选择物流地产作为投资标的。

  以物流地产之王普洛斯为例,除了通过股市融资,它的发展得益于地产基金。通过股权资金杠杆和负债,普洛斯可以将资本杠杆率放大到6-10倍。它的背后不仅站着几乎全球最大的养老基金和主权财富基金,而且有各类投资机构。

  市场占比排名第二的嘉民背后则是加拿大养老基金,双方合伙成立基金后,加拿大养老基金五次增资,总共达到了32亿美元。在资本的支持下,嘉民也正在 进行史上最大的扩张,嘉民中国区总裁黄伟告诉界面新闻记者,从2016年开始将每年增加80万平方米物业,仅用两年多的时间就能让现有的物业面积翻倍。

  万科前董事会秘书谭华杰曾告诉界面新闻记者,物流地产的高门槛源自其对融资成本的需求,“物流地产的回报率不会很高,税前的回报率也就8%,要扣营业税、租金税,可能回报率就只有7%。这就意味着你的融资成本一定要低于5%。”

  进入A股后,融资渠道带给宝湾的红利马上显现,在完成合并后,南山控股将募集高达16.5亿元的资金,根据其披露的信息,这笔资金将全部投入宝湾物流的8个项目,这一举动起码解决了这些项目一半的资金需求。

  此外,在吞并掉深基地后,南山控股将成为母公司南山集团最主要的上市公司,而南山集团有大量的资产没有注入上市公司,其中包括大量的土地储备。根据其公司介绍,南山集团拥有深圳赤湾3.4平方公里土地,土地储备上万亩,开发物流地产的想象空间极大。

  中国的现代物流地产市场高度集中,基本被十家公司瓜分,其中普洛斯拥有1280万平方米的园区,超过其余九家的总和,市场占有率为62%。

  尽管已经有多年的发展,中国的物流地产市场仍然是一片巨大的蓝海。根据发改委的数据,2005年至2015年,中国社会物流总费用中储存费用由1万 亿元增长至3.7万亿元,年复合增长率为13.32%。中国的物流仓储设施达到了12.6亿平方米,但是人均面积仍然只是美国的1/6,更重要的 是,12.6亿平方米的仓储中,甲级物流设施仅有1.5%,现代物流设施处于稀缺的状态。

  作为中国物流地产3大运营商之一,宝湾借力资本市场的优势,旗下拟建或在建项目的融资将非常容易,建筑周期一旦缩短,将对最接近的对手嘉民形成追赶之势,或许将给市场格局带来极大的改变。

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